전세·월세 계약서 특약사항, 좋은 문구와 위험한 문구 비교

좋은 특약과 위험한 특약은 무엇이 다를까

전세나 월세 계약서를 쓸 때 기본 계약 내용만 확인하고 넘어가는 경우가 많습니다.

보증금, 월세, 계약기간, 주소, 임대인 정보만 보면 된다고 생각하기 쉽습니다.

하지만 실제 분쟁은 대부분 특약사항에서 갈립니다.

특약사항은 임대인과 임차인이 기본 계약서에 추가로 적는 약속입니다.

예를 들어 이런 내용입니다.

“잔금일에 근저당권을 말소한다.”
“입주 전 누수 수리는 임대인이 부담한다.”
“계약 종료 시 장기수선충당금은 임대인이 정산한다.”
“임차인은 반려동물을 키울 수 없다.”
“중도해지 시 새로운 임차인을 구해야 한다.”

이런 문구 하나가 나중에 수리비, 보증금 반환, 중도해지, 원상복구 책임을 가를 수 있습니다.

오늘은 임대차 계약서 특약사항을 좋은 특약과 위험한 특약으로 비교해서 정리해보겠습니다.

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1. 특약사항은 왜 중요한가

임대차계약서에는 기본적으로 보증금, 월세, 계약기간, 임대인과 임차인 정보가 들어갑니다.

하지만 집마다 상황은 다릅니다.

어떤 집은 근저당권이 있습니다.
어떤 집은 입주 전에 수리가 필요합니다.
어떤 집은 옵션 가전이 많습니다.
어떤 집은 반려동물이나 흡연 제한이 있습니다.
어떤 집은 중도해지 가능성을 미리 정해야 합니다.

이런 개별 상황을 정리하는 공간이 특약사항입니다.

특약은 “좋은 말”을 적는 곳이 아닙니다.

나중에 분쟁이 생겼을 때 누가 무엇을 책임질지 미리 정하는 곳입니다.

그래서 특약은 구체적이어야 합니다.

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2. 좋은 특약과 위험한 특약의 차이

좋은 특약은 책임과 시점이 명확합니다.

위험한 특약은 표현이 모호합니다.

구분좋은 특약위험한 특약

표현	누가, 언제, 무엇을, 어떻게 할지 명확	적당히, 협의하여, 원상복구 등 모호
책임	임대인·임차인 책임 구분	책임 주체가 불명확
시점	계약일, 잔금일, 입주 전, 퇴거일 등 명확	나중에, 추후, 상황에 따라 등 애매
비용	누가 부담하는지 명확	비용 부담자가 없음
증거	사진, 확인서, 영수증과 연결 가능	말로 한 약속에 가까움

예를 들어 “입주 전 수리는 임대인이 한다”는 특약은 부족합니다.

무엇을 수리하는지, 언제까지 수리하는지, 비용은 누가 부담하는지 알 수 없습니다.

반면 아래처럼 쓰면 훨씬 낫습니다.

임대인은 잔금일 전까지 안방 창문 누수 부위와 화장실 환풍기를 수리하며, 해당 비용은 임대인이 부담한다.

특약은 길게 쓰는 것보다 명확하게 쓰는 것이 중요합니다.

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3. 근저당권 말소 특약 비교

전세 계약에서 가장 중요한 특약 중 하나가 근저당권 말소 특약입니다.

등기부등본 을구에 근저당권이 있다면 그냥 넘기면 안 됩니다.

근저당권은 집을 담보로 돈을 빌린 권리관계입니다. 근저당권이 먼저 설정되어 있으면, 경매 상황에서 임차인의 보증금보다 선순위 권리자가 먼저 배당받을 가능성이 있습니다. 임차인이 우선변제권을 갖기 위해서는 주택 인도와 전입신고, 임대차계약증서상의 확정일자가 필요합니다. (이시법)

비교

위험한 특약좋은 특약

임대인은 대출을 정리한다.	임대인은 잔금일에 ○○은행 근저당권 채권최고액 ○○원을 전액 상환하고 말소등기를 접수한다. 말소가 이행되지 않을 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 계약금 및 손해를 반환한다.
잔금 후 근저당권을 말소하기로 한다.	잔금 지급과 동시에 근저당권 말소 서류 또는 말소 접수증을 확인하고, 임차인은 말소 확인 후 잔금을 지급한다.

주의점

“정리한다”, “처리한다”, “말소 예정” 같은 표현은 약합니다.

근저당권 특약에는 최소한 아래 내용이 들어가야 합니다.

• 어떤 근저당권인지
• 얼마를 상환하는지
• 언제 말소하는지
• 말소 확인 방법은 무엇인지
• 말소되지 않으면 어떻게 할 것인지

전세 계약에서는 계약일뿐 아니라 잔금일에도 최신 등기부등본을 다시 확인해야 합니다.

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4. 전입신고·확정일자 제한 특약 비교

세입자에게 불리한 특약 중 하나가 전입신고 제한 특약입니다.

예를 들어 “임차인은 일정 기간 전입신고를 하지 않는다” 같은 문구가 들어가는 경우입니다.

이런 특약은 매우 조심해야 합니다.

전입신고는 임차인의 대항력과 연결됩니다. 생활법령정보는 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 대항력이 다음 날 오전 0시부터 생긴다고 설명합니다. (이시법)

비교

위험한 특약좋은 특약

임차인은 임대인의 사정으로 전입신고를 2주 후 진행한다.	임차인은 잔금일 및 입주일 당일 전입신고와 확정일자를 진행할 수 있으며, 임대인은 이를 방해하지 않는다.
임차인은 전입신고를 하지 않는 조건으로 계약한다.	임대인은 임차인의 전입신고, 확정일자, 임대차 신고 진행에 동의한다.

주의점

전입신고를 늦추라는 요구는 위험 신호로 봐야 합니다.

특히 전세 보증금이 큰 계약이라면 더 조심해야 합니다.

정당한 이유 없이 전입신고를 제한하는 집은 피하는 것이 낫습니다.

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5. 수리비 부담 특약 비교

전월세 계약에서 자주 생기는 분쟁이 수리비입니다.

입주 전부터 고장 나 있던 부분인지, 살면서 생긴 고장인지에 따라 책임이 달라질 수 있습니다.

그래서 수리 관련 특약은 구체적으로 써야 합니다.

비교

위험한 특약좋은 특약

수리는 임차인이 알아서 한다.	입주 전 확인된 화장실 환풍기 고장, 싱크대 누수, 안방 창문 잠금장치 고장은 임대인이 잔금일 전까지 수리한다.
시설물 고장은 임차인이 부담한다.	임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손은 임차인이 부담하고, 노후로 인한 주요 설비 고장은 임대인이 부담한다.
입주 후 하자는 임차인 책임이다.	입주 후 7일 이내 발견된 기존 하자는 사진 또는 문자로 통보하며, 기존 하자로 확인되는 경우 임대인이 수리한다.

주의점

“모든 수리는 임차인 부담” 같은 특약은 위험합니다.

생활 중 소모품 교체는 임차인이 부담할 수 있지만, 보일러, 배관, 누수, 전기 설비 같은 주요 하자는 임대인 책임이 될 수 있습니다.

계약 전에는 고장 부위를 사진으로 남기고, 특약에 구체적으로 적는 것이 좋습니다.

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6. 옵션 가전·가구 특약 비교

옵션이 있는 집은 반드시 목록을 남겨야 합니다.

냉장고, 세탁기, 에어컨, 침대, 책상, 붙박이장 등은 나중에 분쟁이 생기기 쉽습니다.

비교

위험한 특약좋은 특약

옵션은 현 상태로 사용한다.	옵션 품목은 냉장고 1대, 세탁기 1대, 에어컨 1대, 붙박이장 1개이며, 계약 당시 정상 작동 상태를 확인했다.
옵션 고장은 임차인이 부담한다.	임차인의 고의·과실로 인한 파손은 임차인이 부담하고, 노후나 자연 고장은 임대인이 수리 또는 교체한다.
퇴거 시 원상복구한다.	옵션 품목은 계약 당시 사진을 기준으로 하며, 통상 사용에 따른 마모는 원상복구 대상에서 제외한다.

주의점

옵션은 사진을 찍어두는 것이 좋습니다.

특히 에어컨, 세탁기, 냉장고는 작동 여부를 확인해야 합니다.

계약서에 품목명만 쓰지 말고 상태까지 적어두는 것이 좋습니다.

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7. 원상복구 특약 비교

원상복구는 전월세 계약에서 가장 자주 다투는 부분입니다.

임차인이 집을 사용하면서 생긴 손상은 책임질 수 있습니다.

하지만 시간이 지나면서 자연스럽게 생기는 마모까지 모두 임차인 책임으로 돌리면 문제가 됩니다.

비교

위험한 특약좋은 특약

퇴거 시 임차인은 원상복구한다.	임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손은 임차인이 원상복구하되, 통상적인 사용으로 인한 마모와 노후는 제외한다.
벽지와 장판은 임차인이 새로 교체한다.	임차인의 과실로 훼손된 벽지와 장판은 임차인이 부담하고, 자연 노후로 인한 변색과 마모는 제외한다.
못 자국은 모두 배상한다.	사전 동의 없이 설치한 구조물로 인한 훼손은 임차인이 부담한다. 단, 통상적인 생활 흔적은 협의한다.

주의점

“원상복구” 한 단어만 있으면 해석이 달라질 수 있습니다.

어떤 훼손을 원상복구해야 하는지, 자연 마모는 제외되는지 적어야 합니다.

입주 당시 사진을 남겨두면 퇴거할 때 도움이 됩니다.

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8. 장기수선충당금 특약 비교

아파트 세입자라면 장기수선충당금도 확인해야 합니다.

장기수선충당금은 아파트 주요 시설의 교체·보수에 필요한 비용을 적립하는 돈입니다. 공동주택관리법 시행령은 공동주택의 소유자가 장기수선충당금을 사용자가 대신 납부한 경우 그 금액을 반환해야 한다고 규정합니다. (법령정보센터)

비교

위험한 특약좋은 특약

장기수선충당금은 임차인이 부담한다.	장기수선충당금은 임대인이 부담하며, 임차인이 관리비와 함께 납부한 경우 계약 종료 시 임대인이 정산하여 반환한다.
관리비는 임차인이 전부 부담한다.	일반 관리비와 사용료는 임차인이 부담하되, 장기수선충당금은 임대인이 부담한다.
퇴거 시 관리비는 알아서 정산한다.	임차인은 퇴거 전 관리사무소에서 장기수선충당금 납부 확인서를 발급받고, 임대인은 해당 금액을 반환한다.

주의점

장기수선충당금과 수선유지비는 다릅니다.

장기수선충당금은 세입자가 관리비와 함께 냈더라도 이사할 때 정산 대상이 될 수 있습니다.

계약서에 미리 적어두면 퇴거 시 분쟁을 줄일 수 있습니다.

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9. 관리비 특약 비교

관리비는 월세보다 더 크게 체감될 수 있습니다.

특히 원룸, 오피스텔, 도시형생활주택은 관리비 항목이 집마다 다를 수 있습니다.

비교

위험한 특약좋은 특약

관리비는 월 10만 원이다.	관리비 월 10만 원에는 공용청소비, 인터넷, 수도요금이 포함되며, 전기·가스요금은 임차인이 별도 부담한다.
관리비는 상황에 따라 변동될 수 있다.	관리비 인상 시 임대인은 인상 사유와 항목을 임차인에게 사전 고지한다.
공과금은 임차인이 부담한다.	전기, 가스, 수도, 인터넷, 주차비의 포함 여부를 각각 구분하여 기재한다.

주의점

관리비는 총액보다 포함 항목이 중요합니다.

“관리비 10만 원”이라는 말만 믿으면 안 됩니다.

전기, 수도, 가스, 인터넷, 주차비 포함 여부를 따로 확인해야 합니다.

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10. 반려동물·흡연 특약 비교

반려동물과 흡연은 사전에 정하지 않으면 분쟁이 생기기 쉽습니다.

특히 냄새, 벽지 훼손, 바닥 손상 문제로 이어질 수 있습니다.

비교

위험한 특약좋은 특약

반려동물 가능	임대인은 임차인의 소형견 1마리 사육에 동의한다. 단, 임차인의 과실로 인한 바닥, 벽지, 문틀 훼손은 임차인이 부담한다.
반려동물 금지	임차인은 임대인의 사전 동의 없이 반려동물을 사육하지 않는다. 위반 시 발생한 손상과 냄새 제거 비용은 임차인이 부담한다.
흡연 금지	실내 흡연은 금지하며, 흡연으로 인한 벽지 변색, 냄새 제거, 청소 비용은 임차인이 부담한다.

주의점

반려동물 가능 여부는 말로만 확인하면 안 됩니다.

허용한다면 어떤 동물, 몇 마리, 어떤 손상 책임까지 적어야 합니다.

흡연도 실내 흡연인지, 베란다 흡연까지 포함하는지 구체적으로 확인해야 합니다.

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11. 중도해지 특약 비교

계약기간 중 이사를 가야 할 수 있습니다.

직장 이동, 결혼, 출산, 가족 사정 등으로 중도해지가 필요할 수 있습니다.

이 경우 특약이 없으면 분쟁이 생기기 쉽습니다.

비교

위험한 특약좋은 특약

중도해지 가능	임차인이 계약기간 중 중도해지를 원하는 경우 최소 2개월 전에 임대인에게 통보하고, 새로운 임차인 입주일을 기준으로 임대차계약을 종료한다.
세입자가 나가고 싶으면 새 세입자를 구한다.	임차인의 사정으로 중도해지하는 경우 새로운 임차인을 구하는 데 필요한 중개보수 부담 주체를 별도 협의한다.
계약 만기 전 퇴거 불가	임대인과 임차인은 중도해지 가능 조건, 통보 기간, 보증금 반환 시점을 별도로 명시한다.

주의점

중도해지는 “가능”이라는 말만으로 부족합니다.

통보 기간, 보증금 반환 시점, 새 임차인 구하는 책임, 중개보수 부담까지 정해야 합니다.

특히 월세 계약에서는 중도해지 시 남은 기간 월세 문제도 확인해야 합니다.

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12. 임대차 신고와 확정일자 특약 비교

일정 조건의 주택 임대차계약은 신고 대상이 될 수 있습니다.

생활법령정보는 보증금이 6천만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 초과하는 주택 임대차 계약은 신고 대상이며, 계약 체결일부터 30일 이내 신고해야 한다고 안내합니다. 또한 주택 임대차 계약 신고의 접수를 완료한 때에는 확정일자를 부여한 것으로 본다고 설명합니다. (EasyLaw)

비교

위험한 특약좋은 특약

임대차 신고는 하지 않는다.	임대인과 임차인은 신고 대상인 경우 계약 체결일부터 30일 이내 임대차 신고를 진행한다.
확정일자는 임차인이 알아서 한다.	임대인은 임차인의 확정일자, 전입신고, 임대차 신고 진행에 협조한다.
신고 여부는 추후 협의한다.	계약서 제출 방식으로 임대차 신고를 진행하는 경우 확정일자 부여 여부를 함께 확인한다.

주의점

임대차 신고, 전입신고, 확정일자는 목적이 다릅니다.

신고 대상 여부를 모르겠다면 주민센터나 부동산거래관리시스템에서 확인해야 합니다.

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특약 작성 전 최종 비교표

항목위험한 특약의 특징좋은 특약의 특징

근저당권	말소 예정, 정리 예정	잔금일 말소, 말소 확인 방법 명시
전입신고	며칠 뒤 진행, 제한	잔금일 즉시 가능, 임대인 협조
수리비	임차인 전부 부담	고의·과실과 노후 구분
옵션	현 상태 사용	품목, 상태, 고장 책임 명시
원상복구	무조건 원상복구	통상 마모 제외
장기수선충당금	임차인 부담	계약 종료 시 임대인 반환
관리비	총액만 기재	포함 항목 구체적 기재
반려동물	가능 또는 금지 한 단어	종류, 마리 수, 손상 책임 명시
중도해지	가능이라는 말만 있음	통보 기간, 보증금 반환, 중개보수 명시

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계약서에 넣기 좋은 특약 예시

아래 문구는 그대로 복사하기보다 계약 상황에 맞게 수정해서 써야 합니다.

근저당권 말소

임대인은 잔금일에 기존 근저당권을 전액 상환하고 말소등기를 접수한다. 근저당권이 말소되지 않을 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.

전입신고와 확정일자

임대인은 임차인의 전입신고, 확정일자, 임대차 신고 진행에 동의하며 이를 방해하지 않는다.

입주 전 수리

임대인은 잔금일 전까지 화장실 환풍기, 싱크대 누수, 안방 창문 잠금장치를 수리하며, 해당 비용은 임대인이 부담한다.

옵션 품목

옵션 품목은 냉장고 1대, 세탁기 1대, 에어컨 1대이며, 계약 당시 정상 작동 상태를 확인하였다. 임차인의 고의·과실이 아닌 노후 고장은 임대인이 수리한다.

장기수선충당금

장기수선충당금은 임대인이 부담하며, 임차인이 관리비와 함께 납부한 경우 계약 종료 시 임대인이 정산하여 반환한다.

관리비

관리비 월 ○만 원에는 공용청소비, 인터넷, 수도요금이 포함되며, 전기요금과 가스요금은 임차인이 별도 부담한다.

원상복구

임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손은 임차인이 원상복구하되, 통상적인 사용으로 인한 마모와 노후는 제외한다.

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마무리

임대차 계약서의 특약사항은 대충 적는 공간이 아닙니다.

나중에 분쟁이 생겼을 때 책임과 비용을 가르는 기준이 됩니다.

좋은 특약은 구체적입니다.

누가, 언제, 무엇을, 어떻게, 비용은 누가 부담하는지 적혀 있습니다.

반대로 위험한 특약은 모호합니다.

“협의한다”, “처리한다”, “원상복구한다”, “추후 정한다” 같은 표현만 있으면 나중에 해석이 갈릴 수 있습니다.

전세나 월세 계약 전에는 특약사항을 반드시 읽어보고, 불리하거나 애매한 문구는 수정 요청해야 합니다.

특약은 임대인과 임차인 중 한쪽만 유리하게 만드는 도구가 아닙니다.

서로의 책임을 명확히 해서 분쟁을 줄이는 도구입니다.

부동산생활연구소는 앞으로도 집 구하기, 전월세 계약, 이사 준비, 아파트 생활에 필요한 실전 정보를 정리하겠습니다.

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